Il locatore deve notificare l’atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida all’inquilino tramite Ufficiale Giudiziario all’inquilino.
Tra il giorno della notifica e quello dell’udienza devono intercorrere almeno 20 giorni. Il termine può essere abbreviato fino a metà su istanza dell’intimante.
Successivamente alla notifica dell’atto e prima dell’udienza di comparizione, il locatore deve effettuare l’iscrizione al ruolo.
Udienza di comparizione
Le udienze si celebrano il lunedì Pertanto, se il giorno di comparizione non coincide, l’udienza sarà d’ufficio rinviata al lunedì immediatamente successivo.
All’udienza di comparizione si possono verificare le seguenti circostanze:
- Mancata comparizione del proprietario: gli effetti dell’atto di intimazione cessano
- Mancata comparizione o mancata opposizione dell’intimato: il giudice emette la convalida di sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione della formula esecutiva
o Se l’intimato non compare, ha la possibilità di fare opposizione se prova di non aver avuto tempestiva conoscenza a causa di irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore.
La formula esecutiva consente la fase dell’esecuzione dello sfratto, ovvero il rilascio forzato che si verifica quando l’immobile non viene rilasciato spontaneamente.
Sfratto per morosità
Se lo sfratto è stato intimato per morosità (mancato pagamento del canone), la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore che la morosità persiste.
Il giudice pronuncia separato decreto di ingiunzione per l’ammontare dei canoni scaduti o da scadere fino all’esecuzione dello sfratto. Tale decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo, ma contro di esso può essere proposta opposizione.
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni può essere sanata in sede giudiziale se alla prima udienza il conduttore versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori.
In caso di comprovate difficoltà economiche del conduttore, per la restituzione dell’importo può essere assegnato un termine non superiore a 90 giorni.
Se l’intimato, invece, nega la propria morosità contestando l’ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa entro un termine non superiore a 20 giorni. Se non adempie, il giudice pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.
Se l’intimato comparisce e oppone eccezioni senza prova scritta, su istanza del locatore il giudice pronuncia ordinanza di rilascio, che è immediatamente esecutiva